רוטשילד וקיסריה - פיתוח קיסריה

מושגים בפיתוח
מהי תוכנית האב?
תוכנית אב לישוב הינה מסגרת רעיונית-אסטרטגית לפיתוח והאני מאמין של הגוף היוזם
את התכנית. זו אינה תוכנית מחייבת מבחינה חוקית אלא רק תוכנית עבודה המבטאת את
תפיסת הפיתוח של יוזמי התכנית.
על בסיס תוכנית זו אמורים להתרחש ההליכים התכנונים לפיתוחו של הישוב במהלך השנים
הבאות. תוכנית האב מאפשרת קבלת תמונה כוללת של הישוב בעוד שנים ומתארת את הבניה העתידית, מערכת הכבישים, מבני הציבור, השטחים הירוקים וכו'.
תוכנית האב באה למנוע מצב של החלטות פיתוח אשר אינן מבוססות על הליכי חשיבה
ותכנון ארוכי טווח, ולכן היה חשוב לגבש אותה ולהציגה לציבור.
חזרה לראש הדף

מהי תוכנית מתאר?
חוק התכנון והבניה מגדיר ארבע רמות של תכנית: תכנית מתאר ארצית, תכנית מתאר
מחוזית, תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת. תכניות המתאר קובעות ברמה הרלוונטית את ייעודי ושימושי הקרקע, בעוד תכניות מפורטות מסדירות את חלוקת השטח, זכויות והוראות הבניה.
תכנית המתאר המקומית של קיסריה נערכת ביזמת הועדה המחוזית חיפה. בועדת ההיגוי של התכנית מיוצגים כל הגורמים בעלי העניין בישוב: משרדי ממשלה, רשויות שכנות וכמובן
חברי ועד התושבים של קיסריה.
חזרה לראש הדף

מהי תמ"א 13?
תוכנית המתאר הארצית מס' 13 לחופים, שאושרה עוד בשנת 1983. מטרתה לאזן בין הצורך לשמור על חופי הארץ כמשאב ציבורי לבין תוכניות הפיתוח.
התכנית כוללת שורה של כללים שמטרתם להגן על החוף והים, כמו הכלל בדבר שמירה על 100 מטר ללא בניה בקדמת החוף.
חזרה לראש הדף

מה ההבדל בין תב"ע ותוכנית?
אין הבדל, המושג תב"ע (תוכנית בניין ערים) הוא מושג ישן מתקופת המנדט, בעוד שחוק התכנון והבנייה משנת 1965 הכניס לשימוש את המושג תוכנית.
חזרה לראש הדף

תוכנית אב לקיסריה
התוכנית שנערכה ע"י פרופ' יגאל צמיר, מבכירי המתכננים במדינה, מבוססת על מספר עקרונות יסוד, ביניהם הצורך בהפרדת צירי התנועה המקומיים מהאזוריים, חיזוק הישוב במגוון אפשרויות מגורים, תוך שמירה על ערכי הטבע והמורשת, איכות החיים והסביבה, ומיצובה של קיסריה כישוב איכותי וייחודי.
התכנית נערכה בין היתר לתת מענה לייחודה של קיסריה, הכוללת אתרים לאומיים מושכי קהל ברמה לאומית ובינלאומית בסמיכות לשכונות מגורים מטופחות. התוכנית לא הוגשה לאישור הועדות שכן זוהי תוכנית רעיונית, כאמור, שאין לה מעמד חוקי), אולם הוצגה על ידי החברה לרשויות השונות, לישובים הגובלים, למועצה האזורית,
לחברי ועד התושבים, לתושבים רבים אחרים בפורומים שונים, ובמהלך חודש פברואר אף לכלל חברי הקהילה בקיסריה. התוכנית כוללת טיפול בצירי התנועה ופיתוח מספר מתחמים חדשים, מתחמי מגורים, שטחי ציבור ותיירות וקריית חינוך.
חזרה לראש הדף

האם יש כוונה לטפל בפקקים שישנם בקיץ בכל פעם ששלמה ארצי מופיע בתיאטרון?
תוכנית האב מציעה מענה לבעיה זו בצורת מערכת כבישים עוקפת שכונות המגורים, כך שכל התנועה לנמל קיסריה ולתיאטרון לא תעבור בכבישי הישוב. כך יהפכו שדרות רוטשילד לדרך מקומית/פנימית. אין כוונה לבנות מחלפים וכבישים עתירי מסלולים.
חזרה לראש הדף

תוכניות על הפרק
תוכנית חוף האקוודוקט
תכנית המתאר הישנה של קיסריה המאושרת, בתוקף משנת 1963 מייעדת שני מוקדים ברצועת החוף לתיירות, ספורט ונופש. המוקדים הינם מול שכונות 5 6 - ובאזור בו נמצאת ו
המסעדה היום. במסגרת זו כלולים בתי קפה, מסעדות, חניות, גלריות, אולמות, מרחצאות
ודרכי גישה חדשות. למרות הזכויות הקנייניות המעוגנות במתאר, החברה אינה מתכוונת
לממש את כל התוכנית, ואינה מתכוונת להקים "מרכז אורבני סואן, מתחמי בטון ומרכזים
מסחריים", כפי שטוענים גורמים מסוימים.

החברה התבקשה להכין תוכנית מפורטת לאזור כולו על מנת להסדיר את שירותי החוף ואת פעילותה של המסעדה בחוף, כך שתפעל במסגרת החוק לשביעות רצונם המלאה של התושבים, תוך הגנה על ערכי הטבע ועל העתיקות, על הדיונות ועל החוף הנקי והמטופח. בעקבות ביקורת התושבים, צמצמה החברה את התוכנית שהוגשה לעיון הועדה המקומית.
- התכנית המעודכנת לא תכלול כל שינויי יעוד של קרקעות (לדוגמה - אין שינוי יעוד מגן לאומי מוצע לשטח לטיפול נופי) ;
- תחום התכנית ("הקו הכחול") צומצם משמעותית בכמאה דונם;
- בוטל בתוכנית המפורטת מוקד הפיתוח הצפוני מול שכונות 5ו -6;
- בוטלו רוב השימושים ובפרט אולמות כנסים ואירועים;
- צומצם באופן ניכר היקף הבניה במסגרת התוכנית המוצעת.
לאחר שינויים אלה נותרה תוכנית צנועה המתחשבת בתושבים, בעתיקות ובערכי הנוף והטבע. קודם להכנתה תיאם האדריכל גובי קרטס את התכנית עם מתכנני רשות הטבע והגנים וערך מפת רגישות של האזור המתחשבת בנוף והסביבה הקיימים (דיונות חול, צמחיה ייחודית ועתיקות) ובאופיו הייחודי של הישוב קיסריה.

תוכנית חוף האקוודוקט אינה מיזם נדל"ני מהותי, אלא תוכנית ציבורית - תשתיתית - שימורית בעיקרה, המסדירה (ומגבילה) את פיתוח החוף ומונעת הפרות בניה, הרס הדיונות והנצחת המבנים הלא- חוקיים.
חזרה לראש הדף

האם יש כוונה לבנות מרכז מסחרי על החוף?
בשום פנים ואופן - לא!
אין בכוונתה של החברה להקים מרכז מסחרי או אולמות אירועים באזור האקוודוקט.
חזרה לראש הדף

מה זה בכלל מרחצאות ואולמות המוזכרים בתוכנית משנת 1958?
הכוונה, כנראה, למלתחות ולמסעדות, בלשון שהייתה מקובלת אז.
חזרה לראש הדף

גובי קרטס
אדריכל תוכנית האקוודוקט הוא גבריאל קרטס מירושלים, המתמחה בפיתוח ושימור אתרים. בין עבודותיו - שכונות ימין משה, משכנות שאננים בירושלים, רחוב המייסדים בזיכרון יעקב ומרכז המבקרים במצדה. משמש כיועץ בראשות העתיקות.

מה באמת יבנה על חוף הים?
רצועת החוף, דיונות החול, האקוודוקט והממצאים הארכיאולוגיים באזור, הינם אתר בינלאומי חשוב ונדרשת מסגרת סטאטוטורית לצורך שימורו ובכדי למנוע יוזמות ופעילות שלא במסגרת החוק. תוכנית חוף האקוודוקט שבאה לשמור על החוף, תכלול בניה של מסעדה, בית קפה, קיוסק, חנות תיירים ושירותי חוף - וגם זאת רק לאחר אישורה של תוכנית במוסדות התכנון.
חזרה לראש הדף

האם יש כוונה לשנות את ייעוד הקרקע לאורך החוף?
יעוד הקרקע יישאר כשהיה ואין כל תוכנית לשינוי ייעוד השטחים, אשר חלקם נמצאים במעמד של גן לאומי מיועד. שינוי ייעוד קרקע חייב באישור ועדה מחוזית ורשויות נוספות, ולאור הערות ועצות התושבים ירדו מהתוכנית המפורטת ההוראות אשר עסקו בשינויי יעוד של הקרקעות.
חזרה לראש הדף

תוכנית שכונה 1
תכנית המתאר התקפה משנות ה- 60 של קיסריה כוללת שטח ביעוד מגורים דרומית-מערבית לשכונה 2. בכוונת החברה להגיש תוכנית מפורטת להקמת השכונה החדשה (שכונה 1) , בהתבסס על הזכויות הקיימות כאמור לעיל.
מדובר בכמות קטנה של מגרשים גדולים אשר ישקיפו על הים ועל אמת המים.כדי להבטיח התחשבות בשכונות הסמוכות, אנו מתחייבים לערוך חתכים מכל מגרש בשכונה 2 על מנת לקבוע את גובה הבניה בכל מגרש עתידי בשכונה ,1 וכן להציג לציבור מודל פיסי בקנה מידה של השכונה המוצעת.
חזרה לראש הדף

תוכנית "חכ' 236" - שינוי יעוד מדירות נופש למגורים
מדובר בחלקת קרקע הנמצאת בסמוך למיקומו של מועדון הגולף. חלק מהמתחם המדובר נמכר ליזם פרטי לפני שנים רבות. התב"ע המאושרת מאפשרת היום בניית פרויקט נופש ותיירות, הכולל עד 700 דירות בגודל של כ- 60 מ"ר במגדלים של 7 קומות במתחם הצמוד למועדון הגולף.
החברה הציעה לשנות את התב"ע, לבטל את היעוד של דירות נופש ובמקום זאת ליעד את השטח להקמת מגורי איכות, בבניינים של 3-5 קומות לכל היותר.
חזרה לראש הדף

מי צריך בכלל בתי דירות בקיסריה?
בחברה מאמינים כי פרוייקט כזה ייתן מענה לתושבי קיסריה הותיקים (שאינם יכולים או רוצים לטפל בבתים פרטיים גדולים, ומעדיפים בשלב זה של חייהם להתגורר בדירות ולא בבתים צמודי קרקע), ומנגד - הפרוייקט יביא לקיסריה אוכלוסיה חדשה המעדיפה לגור בדירות איכותיות בשכנות לגולף.
הפרוייקט יבנה בצורה מודלרית ובחברה מאמינים כי הבניה תחל בעוד כשלוש שנים. ישנו יתרון מובהק בשינוי היעוד מדירות נופש למגורים, שכן דירות מגורים תאוכלסנה ע"י תושבים אשר יהיו חלק מהקהילה, להבדיל מדירות נופש המאכלסות אוכלוסיה משתנה, מזדמנת ולא מעורבת. השינוי המוצע ליעוד מגורים יאפשר בניית פחות יחידות, שמירה על ערכי קרקע גבוהים במיוחד ושמירה על צביון הישוב, וזאת להבדיל מהתב"ע התקפה היום.
חזרה לראש הדף

האם יש תוכניות פיתוח נוספות בתכנון?
רשות הטבע והגנים יזמה והגישה תוכנית להכרזה על שמורת החרובים כשמורת טבע. לאחר שנים רבות בהן התנגדה החברה לתכנית זו, הושגה לפני שנתיים הסכמה בין החברה לרט"ג, במסגרתה נקבעו גבולות השמורה בהתחשבות בשכונות המגורים ונכללה הוראה לאפשר הקמת מיגון אקוסטי בתחום השמורה ממזרח. בנוסף, התוכנית תאפשר הקמה של חוות הסוסים כמו זו שפעלה במקום לפני למעלה מעשור. ככל שמורת טבע, שטחי שמורת החרובים יישארו בטבעם ללא פיתוח ובינוי, למעט הסדרת שבילים למטיילים.
חזרה לראש הדף

איך מערבים את התושבים בתוכניות?
החברה הציגה בפני התושבים את תוכנית האב שיזמה לפיתוח הישוב. יש לציין כי מהלך זה של ידוע התושבים החל כבר למעלה משנה, בפורומים שונים בהם הוצגה התוכנית, והצגתה פני כלל הציבור בחודש פברואר החולף השלימה את המהלך.
נציגי התושבים יושבים בועדת ההיגוי הדנה בתוכנית המתאר של הישוב. התכנית תלווה במסגרת של שיתוף הציבור, כפי שקבעה ועדת ההיגוי. תוכניות חדשות, כמו המשך פיתוח שכונה 13 ושמורת החרובים מוצגות באופן שוטף לוועד התושבים להתייחסות.
חזרה לראש הדף

כללי
האם אני יכול להתנגד למהלך תכנוני?
בהחלט. על פי חוק התכנון והבניה כל תוכנית חייבת בהפקדה לעיון הציבור וחשופה להגשת התנגדויות מצד כל הרואה עצמו נפגע ממנה. הודעות על הפקדת התכנית מתפרסמות בעיתונות וברשומות. הועדה לתכנון ולבניה המופקדת על אישור התוכנית שומעת את נימוקי המתנגדים ומחליטה בהתנגדויות לפני החלטה על אישור לתת תוקף לתכנית.
חזרה לראש הדף

מהי התועלת לתושבים בפיתוח הישוב?
ייעודה של החברה, על פי חזון בית רוטשילד, הינו פיתוח הישוב תוך שמירה מכסימלית על איכות החיים, איכות הסביבה, רווחת התושבים וערך הנכסים. גם בשנים האחרונות הוכיחה החברה כי השכילה לפתח את הישוב בצורה שקולה ומבוקרת אשר גרמה לעליה בערך הקרקע והנכסים בישוב, וזאת בניגוד למגמה בשוק הנדל"ן בישראל.
השמירה הקפדנית על איכות הסביבה ואיכות החיים תוך פיתוח פארק העסקים, השכונות החדשות, מסעדות ואתרי בילוי - מאפשרים לתושבים לחיות ולבלות בתחומי הישוב. פיתוח חיי הקהילה, פעילות מרכז הנוער, בנית גני הילדים ובית ספר - אפשרו למשפחות לתת לילדיהם את הטוב ביותר.
חזרה לראש הדף

אנו נשמח לספק כל מידע נוסף בנושאים אלה ואחרים לשאלות אנא פנו אל מרכז שירות ומכירה: 6550 * שלוחה1
info@caesarea.com

חפש

	© כל הזכויות שמורות לחברה לפיתוח קיסריה	תנאי שימוש באתר	הפוך לעמוד הבית	הצטרף לרשימת דיוור
created by CyberServe
content by COL
designed by Yarkoni